AKTA HDA 2002 – IMPLIKASI KEPADA ARKITEK

AKTA PEMAJUAN PERUMAHAN (KAWALAN DAN PELESENAN) 1966 (PINDAAN) 2002

IMPLIKASI KEPADA PRAKTIS ARKITEK

Ar. Nasharuddin bin Haji Abdul Majid

http://diskusibhg3.blogspot.com/2006/08/akta-hda-2002-implikasi-kepada-arkitek.htmlPindaan Akta 2002.

Akta Pemajuan Perumahan 1966 telah dipinda dan digezetkan pada 31 Januari 2002 dan perlaksanaannya telah dikuatkuasakan pada 1 Disember 2002.

Perubahan Nama

Pindaan ini menukar nama Akta Pemaju Perumahan kepada Akta Pemajuan Perumahan. Perubahan nama Akta itu menjelaskan falsafah utama bahawa akta ini dirangka untuk kepentingan kesemua pihak daripada pembeli hinggalah kepada penjual dan perunding dan tidak lagi untuk mengawal pemaju-pemaju perumahan sahaja. Sesuai dengan semangat pindaan, katanama Penjual menggantikan katanama Pemaju dalam Perjanjian. Perubahan ini agak signifikan kerana ia menyamaratakan pembeli dengan penjual seperti amalan perjanjian atau kontrak yang biasa serta membayangkan satu perubahan sikap yang ketara.

Objektif Rencana

Rencana ini ditulis untuk menjelaskan perubahan-perubahan dalam Akta khususnya kepada Perjanjian Jual-beli piawaian dan kesannya kepada Arkitek serta profesional lain yang terlibat dalam industri perumahan. Juga akan dikupas sebahagian daripada kesan tidak langsung yang akhirnya akan membawa kebaikan kepada persekitaran dan alam semulajadi. Penekanan rencana adalah kepada perubahan pada Jadual G Perjanjian Jual Beli Tanah dan Bangunan).

Tanggungjawab Arkitek

Akta Pemajuan Perumahan yang dipinda ini secara langsung meletakkan tanggungjawab Arkitek kepada beberapa aspek:

1. Tanggungjawab sebagai orang yang mengemukakan pelan dibawah Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984

2. Tanggungjawab sebagai agen bagi Penjual dalam urusan mendapatkan kelulusan pelan sehinggalah Sijil Layak Menduduki

3. Tanggungjawab sebagai profesional dibawah Akta Arkitek dan Kod Tatacara Kelakuan.

4. Tanggungjawab sebagai ‘certifier’ yang menentukan kesahihan tuntutan harga jualan dibawah Jadual Ketiga daripada Penjual kepada Pembeli.

5. Tanggungjawab sebagai ‘certifier’ yang membolehkan pengeluaran dana daripada Akaun 5. Pemaju Perumahan

6. Tanggungjawab menentukan kos bagi caj perkhidmatan dan penyelenggaraan kemudahan awam yang boleh dikenakan kepada Pembeli sebelum diambil alih oleh Pihak Berkuasa

Kesemua tanggungjawab ini akan meletakkan Arkitek dalam situasi yang memerlukan beliau membuat pilihan dan keputusan serta melaksanakan tugasnya dalam lingkungan akauntabiliti yang penuh.

Pemakaian Akta.

Klausa 11(1A) menjelaskan bahawa pemakaian Akta dan Jadual G atau H diperlukan hanya kepada rumah-rumah yang belum, sedang dibina atau yang masih belum menerima Sijil Kelayakan Menduduki. Rumah-rumah yang telah menerima Sijil Kelayakan Menduduki tidak lagi memerlukan perjanjian piawai sepertimana Jadual G dan H.

Komen.

Implikasi daripada perubahan ini adalah: pemajuan perumahan bina siap dan jual tidak lagi tertakluk kepada peraturan-peraturan pengawasan yang terdapat dalam Akta seperti Akaun Pemaju Perumahan dan Tempoh Tanggungan Kecacatan. Rumah yang dijual setelah Sijil Kelayakan Menduduki dikeluarkan sudah menjadi satu barangan yang boleh dilihat dan dinilai. Pembeli tidak lagi membeli atas dasar kepercayaan dan kontrak hadapan. Kebebasan daripada pemakaian Akta ini akan menggalakkan pemaju perumahan untuk melihat pembinaan rumah siap sebagai satu opsyen yang menarik dan menguntungkan. Dalam pada itu, kehilangan perlindungan yang disediakan oleh Akta khususnya Tempoh Tanggungan Kecacatan akan memberi kesan kepada Pembeli untuk mendapatkan hak pembaikan yang wajar terutamanya kepada kecacatan tersembunyi (latent defects). Satu usaha perlu dibuat oleh Persatuan Pembeli Rumah, Persatuan Pengguna, Persatuan Pemaju Perumahan dan Kerajaan untuk menentukan satu bentuk kawalan atau garis panduan samada untuk meletakkan penjualan rumah-rumah siap di bawah Akta Jualan Barangan atau Akta Pemajuan Perumahan yang lebih menyeluruh.

Penubuhan Tribunal

Penubuhan Tribunal untuk mendengar dan membuat keputusan yang berhubung dengan komplen Pembeli adalah satu perubahan besar yang dibawa oleh Pindaan Akta ini. Ia bertujuan menyediakan satu mekanisma untuk Pembeli mengemukakan komplen mereka tanpa perlu melalui proses perundangan yang rumit dan perlahan di mahkamah.

Komen.

Arkitek perlu menyedari bahawa keujudan Tribunal ini boleh memberi kesan kepada mereka selaku agen kepada Penjual dan selaku ‘mana-mana orang lain berkenaan’ yang disebut dalam Klausa 7. Arkitek akan terdedah kepada tindakan Tribunal secara langsung sekiranya gagal melaksanakan tanggungjawab mereka.

Jadual G

Jadual Pembayaran

Klausa 4(1) yang merujuk kepada pemakaian Jadual Ketiga menjelaskan bahawa pembinaan tidak lagi perlu dilaksanakan mengikut susunan. Tidak timbul lagi soal tentang boleh atau tidak penjual mempercepatkan atau mendahulukan mana-mana bahagian sebelum menyiapkan bahagian sebelumnya.

Komen.

Susuncara kerja pembinaan sebahagian besarnya bersifat praktikal dan tidak boleh ditukar tanpa memberi kesan kepada keupayaan membina secara menyeluruh. Mustahil atap dapat dipasang sebelum kerangka bangunan disiapkan. Namun demikian perubahan kepada guna bahan dan susunan kerja seperti menyiapkan atap lebih awal daripada dinding adalah praktikal. Begitu juga, tapak kerja boleh disiapkan dengan segala infrastrutur seperti bekalan air, jaringan pembetungan, parit, jalan dan bekalan letrik sebelum pembinaan bangunan dimulakan. Ianya akan menyumbang kepada pengurusan tapakbina yang lebih kemas, bersih dan selamat yang secara langsung akan mengubah wajah industri perumahan hari ini.

Klausa 4(2) memberi hak untuk menilai dan mengesahkan kemajuan kerja kepada ‘arkitek atau jurutera penjual yang bertanggung jawab kepada pemajuan itu’ serta menjelaskan bahawa ‘tiap-tiap perakuan yang ditandatangani sedemikian hendaklah menjadi bukti dan hakikat bahawa kerja yang tersebut telah siap.’

Komen.

Dari segi konsepnya, sijil kemajuan menjadi bukti yang tidak boleh dipertikaikan dan tuntutan yang dibuat kepada pembeli atau bank pembeli mesti dibayar. Di atas bahu Arkitek terletak satu amanah yang besar yang jika ditolak atau dilaksanakan secara sambil-lewa akan menghapuskan kepercayaan perundangan kepada Arkitek seluruhnya dan mendedahkan individu yang berkenaan kepada tindakan kriminal. Olehkerana tidak ada satu pemajuan perumahan yang sama dari segala segi, seringkali Arkitek terpanggil untuk membuat keputusan khususnya apabila hal yang perlu diputuskan itu berada dalam lingkungan yang samar – tidak dinyatakan dengan jelas oleh peraturan dan garis panduan. Adalah mustahil untuk mengharapkan Arkitek menjadi manusia yang sempurna setiap ketika. Dalam suasana sedemikian, Arkitek terpaksa berlindung pada landasan yang sering dilalui (well trodden path) oleh Arkitek lain dan diterima sebagai amalan profesion. Merujuk kepada garispanduan yang dikeluarkan oleh Pertubuhan dan Lembaga adalah langkah yang paling selamat.

Hak Pembeli untuk Memulakan dan Mengekalkan Tindakan

Klausa 7 menyatakan hak Pembeli untuk mengambil tindakan perundangan tidak sahaja ke atas Penjual tetapi juga ‘mana-mana orang lain berkenaan’ dengan pemajuan perumahan yang dibeli. Klausa yang memperuntukkan hak kepada pembeli untuk mengambil tindakan perundangan merupakan klausa baru yang diperkenalkan dalam pindaan ini.

Komen.

Perkataan ‘mana-mana orang lain berkenaan’ menyediakan ruangan yang luas kepada pembeli untuk mendapatkan perlindungan undang-undang sekaligus merangkumi Arkitek yang tidak sahaja merupakan agen kepada Penjual malah mempunyai tanggungjawab dari segi profesionalisma dan etika. Walaupun ada pandangan yang beranggapan bahawa Arkitek tidak boleh diambil tindakan perundangan oleh pembeli kerana ketiadaan pertalian atau priviti kontrak antara mereka, penulis berpendapat bahawa pertalian sebenarnya wujud dan tidak boleh dipertikaikan. Walaupun tanpa priviti kontrak, Arkitek merupakan pihak yang beroleh keuntungan langsung daripada kontrak antara Penjual dan Pembeli. Fee yang dibayar oleh Penjual kepada Arkitek datang daripada harga yang dibayar oleh Pembeli, demikian mewujudkan pertalian tanggungjawab. Arkitek pula mempunyai tanggungjawab profesional dan moral yang merupakan asas kepercayaan masyarakat kepada profesion mereka. Khusus dalam hal pemajuan perumahan, tanggungjawab ini telahpun dikanunkan. Klausa ini menuntut arkitek untuk melaksanakan tanggungjawab mereka dengan sepenuhnya tanpa perlu merasa takut oleh bayangan kuasa klien atau penjual. Keterlaluan mengikuti arahan Penjual yang bertentangan dengan norma amalan akan mendedahkan Arkitek kepada tindakan perundangan.

Masa merupakan pati kontrak

Klausa 8 menyatakan ketetapan masa kepada Penjual untuk menyerahkan rumah kepada Pembeli. 24 bulan bagi rumah (tanah dan bangunan) di bawah Jadual G atau 36 bulan bagi rumah (bangunan pecah-bahagi) di bawah Jadual H

Komen.

Walaupun masa merupakan satu tanggungjawab langsung antara penjual dengan pembeli, Arkitek mempunyai peranan untuk memantau kemajuan kerja termasuk hal-hal yang berkaitan dengan tender, kontrak, keperluan Pihak Berkuasa Tempatan dan jabatan-jabatan teknikal bagi mempastikan rumah yang dijual dapat diserahkan Pemilikan Kosong dalam tempoh yang ditetapkan. Pemantauan adalah perlu bagi mempastikan segala sistem yang perlu untuk kelancaran projek berada pada tempatnya sebelum atau semasa perjanjian jual-beli ditandatangani. Paling utama adalah pemantauan keperluan teknikal yang jika tidak diambilkira akan menyebabkan kelewatan pengesahan siap-kerja berperingkat dan penyerahan milikan kosong.

Dokumen Hakmilik Berasingan/Pindah Milik

Klausa 11(1) menuntut Penjual untuk mengambil tindakan perlaksanaan yang perlu untuk membolehkan dokumen hak milik berasingan diperolehi ‘seberapa cepat yang boleh’ sebaik sahaja selepas Perjanjian Jual Beli ditandatangani.

Komen.

Bagi membolehkan proses mendapatkan dokumen hak milik berasingan dimulakan, Arkitek adalah bertanggungjawab untuk mempastikan segala pra-syarat termasuklah kelulusan perancangan dan kelulusan pecah sempadan serta pelan perkiraan (pre-computation plan) telah diperolehi. Biasanya pada peringkat ini, nombor-nombor lot provisional atau P.T (Provisional Title) telahpun dikeluarkan oleh Pejabat Tanah. Arkitek perlu memantau agar permohonan untuk mendapatkan QT (Qualified Title) dan pengeluarannya diambil perjalanan oleh Penjual. Arkitek perlu berhubung rapat dengan Jurukur Tanah dan menyemak bagi mempastikan proses pengeluaran dokumen khususnya pembayaran premium atau lain-lain caj kepada Pihak Berkuasa dilaksanakan. Pembayaran untuk premium dan caj-caj lain untuk maksud pengeluaran dokumen hak milik biasanya akan diambil daripada Akaun Pemaju Perumahan. Olehkerana tandatangan Arkitek diperlukan untuk pengeluaran dana daripada akaun tersebut adalah perlu bagi Arkitek memastikan dana yang tidak sahaja mencukupi malah dibayar dengan cepat.

Klausa 11(2) menuntut Penjual ‘menyempurnakan memorandum pindah milik yang sah’ atau memindahkan pemilikan tanah kepada Pembeli dalam tempoh 21 hari selepas dipenuhi dua syarat iaitu, (1) dokumen hak milik berasingan telah diperolehi dan (2) segala bayaran telah dibayar oleh Penjual.

Komen.

Sebaik sahaja dokumen-dokumen hak milik berasingan bagi setiap lot diterima, Arkitek perlu menasihatkan supaya proses pindah milik dilaksanakan. Ini bagaimanapun bergantung kepada penyelesaian hutang Pembeli kepada Penjual yang biasanya tidak akan berlaku sehinggalah penyerahan milikan kosong dibuat dan bayaran terakhir dipindahkan ke akaun peguam. Adalah agak sukar untuk mempastikan tempoh 21 hari dipenuhi khususnya bagi projek yang melibatkan jumlah unit yang banyak.

Terma ‘menyempurnakan memorandum pindah milik yang sah’ agak mengelirukan. Takrif yang tepat penting kerana tarikh ‘pindah milik yang sah ini’ memberi kesan kepada pembayaran ‘bayaran pasti’ (outgoings) melibatkan cukai tanah, cukai pintu dan lain-lain cukai atau caj oleh Pembeli di bawah Klausa 18. Apakah tarikh tersebut tarikh bilamana Borang Pindah Milik (Borang 14A) ditandatangani atau tarikh Dokumen Hak Milik (Borang 11BK) dikeluarkan?. Kedua-dua tarikh ini dalam suasana semasa adalah berbeza sekurang-kurangnya 45 hari kerana setelah Borang 14A ditandatangani, proses penilaian oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri/Jabatan Penilaian Harta dan pembayaran duti setem mesti dibuat sebelum Dokumen Hak Milik dikeluarkan atas nama Pembeli. Merujuk kepada Kanun Tanah Negara, hak ke atas satu-satu tanah dianggap muktamat apabila nama pemilik didaftarkan. Mengambilkira prosedur ini, penyempurnaan pindah milik yang sah hanya berlaku apabila Dokumen Hak Milik dikeluarkan atas nama pembeli.

Kedudukan dan keluasan Lot

Klausa 13(1) menyatakan bahawa ukuran dan keluasan dalam perjanjian adalah bersifat sementara.

Komen.

Hal ini adalah munasabah kerana keluasan dan ukuran yang muktamat hanyalah boleh ditentukan dengan dokumen hak milik (Borang 11BK) oleh Pejabat Tanah.

Klausa 13(2) menetapkan had 2% kepada keluasan tambahan yang boleh dituntut oleh Penjual.

Komen.

Satu klausa yang menarik dan boleh menyelamatkan Pembeli daripada dipaksa membayar perbezaan harga untuk sesuatu yang Pembeli mungkin tidak bersedia atau mampu. Arkitek perlu memastikan tahap ketepatan yang tinggi bagi keluasan lot-lot tanah terutamanya lot-lot tepi dan hujung untuk mengelak kerugian kepada Penjual. Walaubagaimanapun pindaan Jadual G ini tidak pula menyatakan prosedur dan hak Pembeli bagi pengurangan luas tanah serta tidak juga menyatakan prosedur dan hak Pembeli/Penjual bilamana berlaku pengurangan/pertambahan keluasan binaan. Menghadkan perbezaan yang boleh dituntut oleh Penjual adalah wajar untuk memaksa Penjual dan perunding mereka berhati-hati dalam menyediakan Perjanjian. Penulis berpandangan bahawa tidak ada had yang patut dikenakan untuk menggantirugi Pembeli bila berlaku pengurangan luas tanah. Ini kerana pembeli bukan saja tidak mempunyai peluang mengawal penyediaan perjanjian tetapi juga mengalami kerugian. Katalah dalam perumahan teres yang biasa dengan lot saiz 22’ x 80’ (luas 1760 kaki persegi / harga jualan RM150,000) kekurangan 2% adalah sebanyak 35 kaki persegi. Pada harga tanah RM25 sekaki persegi, kerugian pembeli adalah sebanyak RM 880.00 yang menyamai bayaran balik pinjaman bank sebulan.

Klausa ini secara umum memerlukan Arkitek untuk menyemak semua perjanjian jual-beli dengan cermat.

Bahan-bahan dan kemahiran kerja hendaklah menepati perihalan

Klausa 14 menyatakan tanggungjawab Penjual untuk membina dengan ‘kemahiran kerja yang baik’ dan mematuhi Jadual Keempat (perihalan) dan Jadual Kedua (pelan-pelan yang diluluskan Pihak Berkuasa). Pindaan hanya dibenarkan atas kehendak Pihak Berkuasa. Klausa ini juga menyatakan hak Pembeli untuk mendapatkan kurangan kos atas penggunaan bahan yang lebih murah atau lebih rendah mutunya.

Komen.

Klausa ini meletakkan tanggungjawab yang besar kepada Arkitek untuk memelihara kepentingan Pembeli daripada ditipu oleh Penjual yang berlindung disebalik perihalan yang samar. Kita semua maklum bahawa Arkitek atau Pemaju selalunya menggunakan perihalan yang umum dan pelan lakaran bukannya pelan lulus dalam Perjanjian Jual Beli walaupun Akta memerlukan pelan yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa disertakan dalam Jadual Kedua itu. Mengambilkira klausa ini adalah jelas bahawa rujukan pembeli hendaklah kepada pelan lulus sebenar bukannya pelan binaan atau pelan lakaran. Pembeli mempunyai hak untuk mendapatkan dan memiliki salinan pelan lulus ini dan Arkitek tidak sewajarnya menyusahkan pembeli dengan hanya menjual salinan pelan kerja pembinaan apabila diminta. Pemaju dan Arkitek yang jujur dalam perkhidmatan mereka tidak perlu merasa apa-apa kebimbangan jika Pelan Lulus sebenar dimasukkan kedalam Perjanjian.

Dari segi teknikal perubahan-perubahan kepada pelan tidak sepatutnya berlaku kepada rumah yang akan atau sedang dibina. Perubahan pelan lulus tidak sepatutnya berlaku kerana penjualan rumah hanya boleh dibuat selepas pelan bangunan diluluskan dan perihalan asas dalam pelan lulus sewajarnya tidak berbeza dengan perihalan dalam Perjanjian. Pihak Berkuasa tidak mungkin mengarahkan perubahan selepas pelan diluluskan. Begitu juga saiz, luas lantai dan ukuran tidak sepatutnya berbeza kerana Penjual tidak sesekali dibenarkan membina rumah yang berlainan dengan pelan yang diluluskan. Membenarkan lencongan atau perubahan sedemikian adalah kesalahan berat bagi Arkitek yang bertanggungjawab di bawah akta profesional dan UBBL untuk mengawasi pembinaan. Mengesahkan pembinaan yang berlainan dengan pelan lulus juga adalah satu kesalahan yang besar di bawah Akta Pemajuan Perumahan yang boleh menyebabkan tuntutan pemaju ditolak (Klausa 9(2)(a)) dan kesengajaan mengesahkan kemajuan yang salah (Klausa 4(2)) boleh menyebabkan Arkitek didakwa.

Untuk memelihara kepentingan bersama sepatutnya pelan yang dilampirkan dalam Perjanjian adalah salinan benar pelan lulus dan bukan pelan skematik yang ringkas. Perubahan amalan Arkitek adalah diperlukan.

Sekatan terhadap variasi oleh pembeli

Klausa 15(1) menyatakan larangan kepada segala bentuk pindaan kepada rumah daripada pelan asal yang diluluskan oleh PBT tanpa persetujuan Penjual.

Komen.

Sesetengah pemaju menawarkan pindaan kepada Pembeli seperti tambahan punca kuasa dan perubahan kemasan untuk meraih harga yang lebih tinggi daripada harga asal. Walaupun alasannya untuk mengurangkan masalah kepada Pembeli selepas rumah siap, amalan ini memberi masalah kepada Arkitek dari beberapa segi. Bagi perubahan yang memerlukan pengemukaan pelan semula, Arkitek terpaksa berhadapan semula dengan segala kerenah PBT. Yang tidak melibatkan pengemukaan pelan kepada PBT juga masih memerlukan Arkitek mengeluarkan pelan pindaan kepada Kontraktor dan untuk dilampirkan dengan Perjanjian Jual Beli. Pengawasan pembinaan akan menjadi sukar khususnya bila perubahan hanya berlaku pada lot-lot tertentu dalam pemajuan yang berbilang unit. Sesetengah pemaju dan Arkitek berpandangan bahawa perubahan ‘kecil’ seperti ini boleh diselesaikan secara pengemukaan lukisan siap-bina kepada PBT di peringkat permohonan Perakuan Layak Menduduki. Andaian seperti ini adalah salah. Ia merumitkan tugas Arkitek dan akan melewatkan proses pengeluaran Perakuan Layak Menduduki. Adalah sewajarnya Arkitek menolak amalan perubahan ini dari awal tanpa mengira samada ianya berasal daripada Pembeli atau Penjual.

Pembeli juga selalunya tidak diberitahu bahawa perubahan kepada pelan dan spesifikasi asal boleh mengakibatkan Penjual berhak kepada masa yang lebih lama daripada 24 atau 36 bulan yang ditetapkan. Pembeli dan Penjual mungkin beranggapan bahawa perubahan seperti ini tidak memerlukan tambahan masa kepada Penjual. Jadual G tidak menyebut hal ini dengan jelas tetapi jika Klausa 13(4) diambilkira, satu-satunya perubahan yang tidak mempunyai implikasi masa adalah perubahan yang diakibatkan oleh keperluan Pihak Berkuasa Yang Berkenaan.

Klausa 15(2) menggantikan Klausa 13 dalam perjanjian terdahulu. Ia memerlukan Penjual menyertakan satu Lampiran yang menyenaraikan segala perubahan yang dipersetujui.

Komen.

Sekiranya Arkitek melibatkan diri dalam perubahan, beliau bertanggungjawab mempastikan segala perubahan itu diselaraskan dengan Perjanjian dan pelan-pelan lulus serta melakukan penyeliaan pembinaan yang berkenaan.

Sekatan terhadap pengubahan kod warna

Klausa 16 ini terpakai khusus untuk Putrajaya bertujuan menjaga keseragaman warna pembangunan.

Komen.

Walaupun pemakaian klausa ini khusus untuk Putrajaya sahaja, Arkitek dan Pihak Berkuasa Tempatan wajar menasihatkan pemaju untuk mengenakan klausa ini bagi mengawal perubahan dan pindaan kepada perumahan. Pemakaiannya akan membantu mengekalkan niat dan keseragaman rekabentuk yang asal.

Infrastruktur dan penyelenggaraan

Klausa 17 menyatakan tanggungjawab Penjual untuk membina dengan kos sendiri infrastruktur dan kemudahan awam dan menyerahkan kepada Pihak Berkuasa selepas siap. Sekiranya berlaku kelewatan penyerahan kemudahan awam dan utiliti kepada Pihak Berkuasa, Penjual berhak mengenakan caj atau caruman bagi melakukan penyelenggaraan kawasan dan kemudahan awam.

Komen.

Klausa ini menyatakan satu tangungjawab tambahan kepada Arkitek, Jurutera atau Jurukur Bahan untuk menentukan pengumpukan caruman yang boleh dikenakan oleh Penjual ke atas Pembeli.

Penyenggaraan perkhidmatan

Klausa 19 menyatakan tanggungjawab Pemaju untuk menyenggara segala perkhidmatan sehingga ianya diambil alih oleh Pihak Berkuasa.

Komen.

Seperti klausa 17, Klausa ini menyatakan satu tangungjawab tambahan kepada Arkitek, Jurutera atau Jurukur Bahan untuk menentukan pengumpukan caruman yang boleh dikenakan oleh Penjual ke atas Pembeli.

Air, elektrik, paip gas, penyaluran telefon

Klausa 20 meletakkan tanggungjawab mengadakan bekalan utiliti ke atas penjual.

Komen.

Sebagai agen kepada Penjual dalam urusan dengan Pihak Berkuasa dan Jabatan Teknikal tanggungjawab Penjual merupakan tanggungjawab Arkitek.

Pematuhan undang-undang bertulis

Klausa 21 melepaskan tanggungan Pembeli dari sebarang kos tambahan yang kena keatas Penjual dalam mematuhi undang-undang yang berkaitan dengan pemajuan perumahan.

Komen.

Merangkumi segala undang-undang yang berkaitan dengan pemajuan perumahan. Memerlukan Arkitek untuk mengetahui perundangan yang berkaitan dan menasihatkan Pemaju di mana wajar.

Undang-undang baru yang menyentuh pemajuan perumahan

Klausa 22 melepaskan tanggungan Pembeli dari sebarang kos tambahan yang kena ke atas Penjual akibat perubahan undang-undang yang berkaitan.

Komen.

Merangkumi segala undang-undang yang berkaitan dengan pemajuan perumahan. Memerlukan Arkitek untuk sentiasa ‘up to-date’ dengan perubahan perundangan dan potensi perubahan (misalnya undang-undang yang telah dibentang di Parlimen tetapi belum dikuatkuasa) dan menasihati Pemaju dengan sewajarnya.

Masa untuk menyerahkan pemilikan kosong

Klausa 23 menetapkan tempoh 24 bulan untuk Penjual menyerahkan milikan kosong kepada Pembeli.

Komen.

Pemantauan oleh Arkitek ke atas tarikh-tarikh penting kemajuan projek diperlukan.

Cara penyerahan pemilikan kosong

Klausa 24(1) dan (2) menyatakan 4 syarat sebelum pemilikan boleh diberikan kepada Pembeli.

1. Perakuan siap-kerja daripada Arkitek

2. Bekalan air dan letrik sedia untuk disambung (pencawang telah diberi kuasa dan ujilari pendawaian dalaman rumah telah dibuat / sistem retikulasi air telah sedia disambung ke paip bekalan utama)

3. Perakuan Layak Menduduki telah dipohon (Borang E telah dihantar dan diterima oleh Pihak Berkuasa tempatan)

4. Pembeli telah membayar segala bayaran di bawah Klausa 4(1)

Rumah tidak boleh didiami sebelum Perakuan Layak Menduduki diterima daripada Pihak Berkuasa.

Tafsiran lanjut untuk ‘sedia untuk penyambungan’ perlu merujuk kepada Klausa 31(d) bermaksud telah ‘diuji dan ditauliahkan oleh Pihak Berkuasa Yang Berkenaan yang diberi kuasa dan sedia untuk dipergunakan dalam unit-unit individu.’

Komen.

Pra-syarat penyerahan milikan kosong ‘a’, ‘b’ dan ‘c’ merupakan tanggungjawab Arkitek.

Syarat ‘d’ agak mengelirukan kerana bayaran sepenuhnya kepada Penjual hanya boleh dibuat apabila milikan kosong diserahkan kepada Pembeli. Milikan kosong memerlukan Arkitek menandatangani sijil siap peringkat 4 dalam Jadual Ketiga. Bayaran terakhir kepada pemaju hanya dibuat selepas 18 bulan iaitu bila tamat Tempoh Tanggungan Kecacatan. Secara teknikalnya pemilikan kosong hanya boleh dibuat selepas tamat Tempoh Tanggungan Kecacatan. Bagaimanapun dalam amalan biasa, pembayaran di bawah Klausa 4(1) dianggap berlaku apabila bayaran daripada bank untuk 5% terakhir dibayar ke akaun peguam.

Penjual hendaklah memperoleh Perakuan Layak Menduduki

Klausa 25 menyatakan tanggungjawab Penjual untuk mendapatkan Perakuan Layak Menduduki.

Komen.

Tanggungjawab Arkitek sebagai agen Pemaju mengemukakan permohonan (Borang E) yang lengkap dan diterima serta mendapatkan sijil Perakuan.

Konsep ‘Borang E yang diperiksa dan diterima oleh Pihak Berkuasa’ merupakan satu masalah yang memerlukan penyelarasan oleh semua Pihak Berkuasa Tempatan serta Kerajaan.

Dalam UBBL, PBT tidak diberi tanggungjawab untuk mengeluarkan satu perakuan penerimaan Borang E dan format perakuan itu belum diadakan.

PBT dalam meluluskan permohonan CFO biasanya memerlukan kelulusan Majlis dan julat mesyuarat Majlis tidak semestinya bertemu dengan tarikh pengemukaan pelan. Adakalanya minit mesyuarat yang meluluskan permohonan CFO itu perlu disahkan dalam mesyuarat yang akan datang sebelum CFO dikeluarkan. Tempoh 14 hari yang diberi oleh Kerajaan adalah menarik dari segi konsep tetapi tidak munasabah dari segi perlaksanaan sehinggalah protokol Kerajaan Tempatan yang berkenaan juga dipinda.

Arkitek akan berhadapan dengan masalah untuk memastikan samada penghantaran Borang E yang diakui terima oleh PBT (secara serahan tangan atau pos yang direkod) boleh dianggap sebagai dokumen penerimaan yang sah dari peruntukan Akta ini.

Walaubagaimanapun, kita harus melihat klausa ini sebagai satu pendekatan yang berpandangan jauh khususnya jika kita mengambilkira halatuju ke arah pengesahan CFO sendiri oleh Arkitek.

Tempoh liabiliti kecacatan

Klausa 26 menetapkan tempoh liabiliti kecacatan selama 18 bulan daripada tarikh milikan kosong. Perkara yang boleh dituntut oleh Pembeli untuk pembaikan adalah:

1. kecacatan kemahiran kerja atau bahan

2. bangunan yang tidak dibina mengikut pelan atau perihalan Jadual Kedua dan Keempat.

3. lencongan yang diluluskan atau dipinda oleh Pihak Berkuasa

Komen.

Arkitek bertanggungjawab menyemak semua kecacatan dan mengambil langkah pro-aktif mengarahkan Pemaju atau Kontraktornya membaik pulih sebelum menandatangani sijil yang mengesahkan milikan kosong. Jika langkah ini tidak diambil, Arkitek mungkin akan berhadapan dengan komplen langsung daripada Pembeli.

Jadual

Klausa 30 menetapkan semua jadual sebagai sebahagian daripada Perjanjian yang dibaca bersama.

Komen.

Kesemua Jadual dan Perihalan yang disediakan dalam perjanjian hendaklah merupakan salinan kepada pelan atau perihalan yang diluluskan. Arkitek perlu menyediakan pelan-pelan yang tepat untuk dimasukkan dan seharusnya mengambil inisiatif menyemak perjanjian yang disediakan oleh Penjual.

Kesimpulan

Pindaan kepada Akta ini jika dilihat secara menyeluruh menampakkan satu dinamisma yang dirangka dengan mengambilkira perubahan dan perkembangan industri perumahan di Malaysia serta potensi masa depan. Sebahagian daripada klausa-klausa baru yang ditambah serta pindaan kepada klausa sedia-ada telah dengan banyaknya memperjelaskan kekeliruan yang terkandung dalam Akta dan Peraturan asal. Ia juga berupaya menyediakan satu asas kepada industri perumahan yang dinamik di masa hadapan. Pindaan ini secara khusus akan memaksa semua pihak dalam industri perumahan khususnya pemaju dan perunding untuk lebih profesional dan bertanggungjawab. Kepada Arkitek khususnya, pindaan Akta ini bukan sahaja mengekalkan tanggungjawab yang sediada, malah menjelaskan lagi tangungjawab itu dan menyediakan tanggungjawab yang baru. Ianya akan memerlukan seluruh profesion kesenibinaan untuk bersikap lebih profesional dan bertanggungjawab bagi memikul cabaran yang bertambah.

Pindaan kepada Akta ini bukanlah satu teks perundangan yang sempurna dan dapat diterima dengan senang hati oleh semua pihak yang terlibat. Sudah ada rungutan daripada profesional termasuklah Arkitek berikutan dengan bertambahnya tanggungjawab mereka, ada rungutan dari Persatuan Pemaju Perumahan atas hal-hal yang menyentuh kepentingan mereka; dan pembeli juga berterusan merungut atas ketiadaan peraturan yang boleh dikatakan benar-benar melindungi mereka. Walaupun ianya masih belum sempurna, kita sudah boleh melihat satu halatuju yang jelas daripada pindaan ini, iaitu untuk memperkemaskan industri perumahan ke arah menghadapi cabaran masa depan. Ianya merupakan satu langkah awal yang tepat untuk menyediakan asas bagi industri perumahan yang lebih matang dengan sistem bina siap dan jual yang bilamana berlaku akan seluruhnya merobah wajah industri perumahan di negara ini.

Kekurangan dalam akta ini jika ada merupakan kesan sebenar daripada iklim industri, perundangan dan realiti praktis semasa termasuklah di pihak Kerajaan dan Pihak Berkuasa Tempatan. Ia mengambil kira realiti industri perumahan yang unik dimana rumah yang belum dibina dapat dijual. Sehingga amalan bina siap dan jual diamalkan sepenuhnya dalam industri perumahan di negara ini, dan Akta ini dalam sifat sediada tidak lagi diperlukan, maka Akta Pindaan 2002 ini harus dilihat dan diterima secara positif.